西班牙黄金签证结束后怎么办？2026 欧洲居留替代方案完整比较

自 2013 年西班牙推出透过购买 50 万欧元以上房产即可获得投资居留的法案以来，吸引了大量来自全球（包括香港及中国内地）的高净值家庭。然而，面对住房危机、租金飙升以及欧盟委员会对黄金签证潜在洗钱及不平等风险的持续施压，西班牙首相桑切斯政府最终通过立法程序，于 2025 年 4 月 3 日正式废止了该房地产黄金签证条款 。

这一变动对香港家庭带来的深远影响在于：

- 不动产投资居留通道封闭：过去「买楼即可全家轻松移居」的模式在西班牙不复存在 。

- 政策趋向合规与实质居住：欧盟整体趋势正由「被动资本买位」转向「实质经济贡献、纳税义务及实体居住审查」。

- 资金流向分散化：香港投资者转向寻找政策更稳定、门槛相对合理的替代国家，如希腊、葡萄牙、意大利及塞浦路斯等。

原创内容一：香港家庭欧洲身分规划决策框架

为了协助香港家庭在众多欧洲替代方案中厘清头绪，Premier Visa 内容团队特别研发了「香港家庭欧洲身分规划决策框架」。此框架从三个维度进行评估，避免盲目跟风投资：

居住弹性（Flexibility of Physical Stay）

- 移民监导向：若家庭成员无法长期在欧洲居住（如香港仍有事业或学业绑定），应优先选择无严格移民监但允许自由出入神根区的方案（如希腊黄金签证）。

- 实居融合导向：若家庭计划全面移居或子女准备在欧洲接受中小学教育，则可考虑葡萄牙 D7 或意大利非营利居留，透过实质居住累积永久居留或入籍资格。

资金流动性与资产形态（Asset Structure & Liquidity）

- 房产投资型：如希腊商用或住宅物业，资金锁定于房地产市场，兼顾出租回报。

- 被动收入与基金型：如葡萄牙 D7（依赖境外被动收入如股息、退休金）或葡萄牙 D2（创业/基金投资），资金配置于金融资产或实体商业，降低单一房产流动性风险。

税务居民身份与合规成本（Tax Residency & Compliance Cost）

- 区分「居留权（Residency）」与「税务居民（Tax Residency）」。若未在当地住满 183 天，通常不自动成为全球征税对象，但仍需申报当地资产与收入。家庭必须评估 CRS（共同申报准则）下的资产透明度与申报义务。

原创内容二：欧盟居留申请文件与合规尽调清单

在欧盟反洗钱法规（AML）及各国移民局严格审查背景下，香港家庭在递交申请前必须备妥完整的合规文件与资金来源证（Source of Funds, SOF）。以下为通用的核心文件与尽调清单（仅供一般参考）：

文件类别	具体项目与要求	合规注意事项
身份证明文件	有效香港特区护照（或 BNO）、香港永久性居民身份证、全体家庭成员出生证明及结婚证（须经香港高等法院加签及当地使领馆认证/Apostille）。	所有证件有效期须在申请时符合各国移民局最低要求（通常不少于 12-18 个月）。
无犯罪纪录证明	香港警务处发出的「无犯罪纪录证明书」（俗称良民证），并完成认证。	申请前 6 个月内开具，且须涵盖申请人成年后曾居住满 6 个月的其他国家/地区。
经济能力与收入证明	银行存款证明、公司审计报告、个人税单、股票股息单、物业租金收入或退休金证明。	资金来源必须合法透明 。大额现金转帐或来源不明的第三方汇款将导致直接拒签。
医疗与健康保险	全球或涵盖当地国家的私人医疗保险保单，保额及保障范围须符合欧盟标准。	保险需覆盖住院、门诊及紧急遣返，且在居留期间须持续续保。
当地住址证明	当地自购房产契据、长期租赁合约（如 1 年以上注册租约）或酒店/亲友担保信。	部分方案（如希腊）要求必须持有物业；部分方案（如葡萄牙 D7）要求提供当地合法租约。

原创内容三：主流欧洲居留方案比较矩阵与时间轴

为了让香港读者直观比较西班牙黄金签证结束后的最佳替代方案，以下列出希腊、葡萄牙及意大利三大主流项目的全景比较矩阵：

评估维度	希腊黄金签证 (Greece Golden Visa)	葡萄牙 D2/D7 签证 (Portugal D2/D7)	意大利非营利居留 (Italy Elective Residence)
主要投资/收入门槛	视地区而定（部分热门区 80 万欧元，其他区 40 万欧元起之不动产投资）	D2：创业/基金投资（约 5 万欧元起）；D7：稳定被动收入（主申请人月薪约 820 欧元起）	无需房产或投资，但须证明每年稳定被动收入（主申请人约

2 万欧元/年以上）

移民监（居住要求）	无居住要求 （无需在希腊坐移民监即可续签）	每年平均居住满 183 天，或每 2 年离境不超过连续 6 个月	须实质居住 （通常要求每年居住满 6 个月以上，不宜长期不在当地）
续签模式	每 5 年换发一次居留卡（投资维持不变）	临时居留卡 2 年 + 3 年，之后可转永居或入籍	每年续签一次（首两年后可转更长期居留）
永居与入籍门槛	持续持有物业并每 5 年续签；若要入籍需符合居住年限与语言要求	居住满 5 年，通过葡萄牙语 A2 考试可申请永居或入籍	居住满 5 年可申请永居，满 10 年可申请入籍
家庭随迁	配偶、21 岁以下子女及双方父母均可随迁	配偶、18 岁以下子女及经济依附之父母/成年子女	配偶及未成年子女（父母随迁审查极其严格）

申办时间轴示意（以葡萄牙 D7 / 希腊黄金签证为例）

•第 1-2 个月：咨询、评估资格、准备文件与资金证明、办理香港公证及认证。

•第 3-4 个月：实地考察（如需购房或签租约）、开设当地银行账户、转入资金。

•第 5-6 个月：向当地领事馆或移民局递交签证申请，获批入境签证。

•第 7-12 个月：入境当地完成生物识别采集，正式领取居留卡，展开欧洲生活或维持合规管理。

适合与不适合人士分析

在选择替代方案时，香港家庭必须精准评估自身需求：

适合申请欧洲替代方案的人士：

追求子女教育跳板的家庭：希望子女未来能以欧洲本地生身份报考欧盟顶尖大学，或享受欧盟内部的教育福利。

资产全球配置与风险分散者：希望持有一张欧洲居留卡，作为应对地缘政治变化的备用身份（Plan B）。

具备稳定被动收入的退休或自由职业者：如选择葡萄牙 D7 或意大利非营利居留，不依赖当地薪资，生活自由。

不适合申请欧洲替代方案的人士：

期望「零成本、零居住、保证一本护照」的投机者：欧盟各国对身份合规审查日益收紧，任何声称「不用登陆、百分百保证入籍」的宣传均存在法律与政策风险。

无法落实资金来源审查（SOF）者：无法提供合理解释与税务剧本的大额资金，将无法通过欧洲银行的合规审查及移民局反洗钱调查。

资格、文件与流程申办细节

以目前备受香港家庭关注的希腊黄金签证与葡萄牙 D7 签证为例：

•希腊黄金签证流程：

选定符合最新法规的房产并完成法律尽调。

签署买卖合约并全额支付房款（或透过律师授权办理）。

备妥无犯罪纪录、医疗保险等文件，透过希腊律师向移民局递交电子申请。

全家赴希腊打指模，领取 5 年期居留卡。

•葡萄牙 D7 签证流程：

在葡萄牙开设个人银行账户并存入足够保证金。

租用或购买当地合法住所（租约至少 1 年）。

证明具备持续且稳定的被动收入（如股息、退休金、租金收入）。

向香港葡萄牙领事馆（或 VFS Global）递交 D7 签证申请。

获发临时入境签证后赴葡，换领居留许可。

成本与时间预算评估

香港家庭在规划预算时，除了主要的投资额或资金要求外，还必须将隐性行政成本纳入考量：

初期直接成本：

- 希腊房产投资：40 万至 80 万欧元不等（视地区而定）。

- 葡萄牙基金投资（D2）：通常为 50 万欧元起。

- 律师费、公证费、使领馆签证费：约 1 万至 3 万欧元。

持续维护成本：

- 物业管理费、市政税、物业税（如希腊 ENFIA、葡萄牙 IMI）。

- 当地医疗保险费（每人每年约 800 至 2,000 欧元）。

- 年度会计师与税务申报服务费。

时间成本：

- 从前期文件准备到最终居留卡批出，整体周期一般介乎 6 至 12 个月，具体取决于当地移民局审理进度及使领馆预约情况。

香港家庭常见风险与合规管理（CRS、税务与居住要求）

在境外身分与资产配置过程中，合规永远是第一原则。香港家庭必须正视以下风险：

CRS（共同申报准则）与全球资产透明化：

香港已全面实施 CRS。当香港居民在欧洲（如葡萄牙、希腊、意大利）开设银行账户或购买资产时，若被认定为该国税务居民，相关账户信息将会依法通报至香港税务局（或相应税务管辖区）。切勿听信任何中介机构关于「隐藏资产、逃避税务」的虚假宣传。

税务居民身份判定（183天规则）：

持有居留卡不等于自动成为税务居民，但若在当地一年内居住满 183 天，或主要居住中心（Center of Vital Interests）在当地，便可能被当地税务机关认定为全球税务居民。家庭应提前咨询国际税务师，做好双重课税协定（DTA）的规划。

居住要求与续签断层风险：

如选择葡萄牙 D2/D7 等需要实质居住的方案，家庭成员必须严格遵守离境时限规定。若因香港事业繁忙而长期不在当地，可能导致居留卡续签被拒。

再次声明 ：本文不构成任何法律、税务或投资意见。各国税务与移民条例动态变化，请务必寻求合资格执业会计师及律师进行个案评估。

常见问题解答（FAQ）

Q1：西班牙黄金签证结束后，之前已经拿到卡的人会受到影响吗？

A：根据西班牙政府的过渡期与法案规定，在 2025 年 4 月 3 日前已经成功获批或在审理中的黄金签证持有者，其合法权益及续签权利不受影响，仍可按原规则续签 。

Q2：希腊黄金签证调整门槛后，香港家庭还有哪些高性价比选择？

A：希腊部分非热门地区仍维持较低的不动产投资门槛（40 万欧元），此外，葡萄牙 D7 签证（针对有被动收入家庭）及马耳他常驻居留计划（MPRP）也是免购房或低门槛的热门替代方案。

Q3：持有欧洲居留卡能否在当地直接合法工作？

A：视具体签证类型而定。例如希腊黄金签证允许持有人在当地创办公司（但不可受僱于当地公司打工）；而葡萄牙 D2 则专为创业与商业投资设计，允许商业活动。

Q4：欧洲居留方案是否等于直接获得欧盟护照？

A：绝大多数欧洲居留签证（如黄金签证、D7）属于「临时居留许可」，必须经过长期合法居留、符合语言要求（通常为 A2 级别）及居住年限后，方可申请永久居留或入籍。

Q5：香港家庭申请欧洲居留，资金来源证明（SOF）需要追溯多久？

A：一般而言，欧洲移民局及当地银行会审查申请人近 3 至 5 年的资金累积路径。薪资所得需提供税单与银行流水；若为公司利润或股权转让，需提供完整审计报告与股东决议。

Q6：在香港保留身份的同时，可以持有欧洲居留权吗？

A：可以。绝大多数欧洲居留方案不要求放弃香港永久居民身份及特区护照，香港家庭可实现「双重身份、自由切换」。

Q7：欧洲居留期间是否需要缴纳香港的税款？

A：香港实施地域来源征税原则（Territorial Source Principle of Taxation）。身为香港永久居民，只要收入非源自香港，或未在香港赚取，则处理原则各有不同。同时，香港与多个欧洲国家签有全面性避免双重课税协议（CDTA），具体须由专业税务师进行界定。

Q8：如何防范市面上移民中介的夸大宣传？

A：合规的中介机构绝不会保证 100% 批准率、隐匿资产或规避 CRS 申报。投资者在签约前应核实中介是否具备当地持牌律师合作伙伴，并检视合约条款中的风险提示。