政策解读

新西兰AIP可以买自住房吗？高价住宅途径与地产投资区别

新西兰AIP持有人买房，是否能同时满足投资本金？本文解释二〇二六年高价住宅购买途径、海外投资同意和土地限制，区分个人自住房与Balanced合资格开发，并说明商业物业、基金结构及税务核查，避免把购房权限等同于移民投资资格。

2026-09-30

资料核对：2026-09-30。本文为政策资料解读，个案要求以主管机关最新公布及正式决定为准。

持新西兰Active Investor Plus是否可以买房，与房产能否计入签证投资，是两个不同问题。二〇二六年出现符合资格投资签证持有人购买高价住宅的新途径，但个人自住房仍不能因此变成合资格AIP投资。

先把三个决定分开

第一，个人是否具有适用的签证或购地资格；第二，某一笔地产交易是否需要并能取得海外投资同意；第三，资金投向是否符合Growth或Balanced的投资标准。任何一个肯定答案，都不能替代另外两项。

例如，获得买住宅同意，只证明交易通过对应程序；并不证明移民局接受其作为投资本金。相反，开发项目可能满足Balanced资产条件，但买地本身仍可能需要其他审批。

家庭如果同时计划身份和住宅，应分别做资金预算。不能先承诺“同一笔钱既买自住房又满足全部投资”，再把不符合条件的部分留到交割后解释。

二〇二六年新途径已经生效

新西兰土地信息局：2026年海外投资法变化说明，海外投资法改革于二〇二六年三月六日生效，包括给予符合资格投资签证持有人购买或建造高价住宅的途径。这不再只是政策意向，但亦不是所有海外买家都获全面豁免。

新西兰土地信息局：超过五百万住宅购买途径具体说明，适用投资签证包括AIP、Investor 1及Investor 2；其他未列明签证不能仅凭“居民”称呼假定使用此途径。具体持有主体若为相关公司或信托，亦须核对相应条件。

申请人应先确认自己已经持有哪种身份，而不是用递交申请或原则批准代替签证。购地律师需要看到真实签证文件及交易结构，才能判断可以走哪一条程序。

金额与土地性质都要核对

详细官方指引使用超过五百万新西兰元的购买价格；购地建房时，则要求土地购买价加建造价格超过该数额。不能只凭广告估值、将来希望达到的市值或装修想象来满足。

该途径适用于住宅土地，且不能因其他原因也属于敏感土地。例如邻近某些海岸、湖泊、保育区域或位于岛屿等事实，可能带来其他敏感性质，需要具体查地块。

因此，海景豪宅价格很高，并不自动说明符合简化路径。推荐在签署不可撤回合同前，让律师核对土地分类、边界及适用审批，而不是只看房产中介介绍。

可以先签合同吗

官方说明，可以在申请同意前签署买卖协议，但必须以取得海外投资同意为条件。不能因预计审核快速，就忽略必要条件并作无条件承诺。

实际合同的条件、截止日、订金和未获同意时处理，应由负责交易的律师审阅。移民服务合同、银行贷款预批或卖方口头接受，并不替代土地交易条款。

审批时间可能受资料和个案影响，不能把官方服务目标写成每笔交易保证。家庭应让交割安排留有合理余地，避免在审批未完成时承担无法履行的付款义务。

自用住宅为什么不能计入AIP

新西兰移民局：BN7.10现行投资指引规定，合资格投资不能供申请人个人使用，并明确个人住宅、车辆、船只等属于个人用途的例子。新购买权限改变的是购房途径，不是取消这项投资限制。

即使房屋价值超过五百万、以现金支付并位于新西兰，也不因此成为Growth合资格基金或直接投资；更不能因为Balanced包括地产开发，就把自住购买改称开发。

这一区别直接影响总预算。家庭可能需要分别准备签证投资、住宅资金、交易费用和日常生活储备，不能用一笔总额在两张条件表里重复计算。

Balanced接受的住宅开发是什么

住宅开发须符合具体规定，包括在新或既有地块进行新的开发，增加超过单一住宅的住房供应，达到相关审批要求，并以公开市场商业回报为目的。

现有住宅单纯翻修或扩建不属于这一类；购买房地套餐或楼花也不能直接按此指引视为合资格。项目名称写成“发展计划”，不会改变交易的实际性质。

还有用途限制：主申请人及申请内人员的相关家人或亲属不能居住在该开发中。不能一边声称投资目的是商业出租，一边安排全家长期自住而忽略条件。

商业或工业物业也不是买下就行

对于现有商业或工业物业，规则涉及具有实质性质并构成投资重要部分的改善，以使物业用于生产性商业用途。一般磨损维护，例如换地毯，不足以替代实质改善。

新开发亦需考虑商业回报和相关许可。空置土地、没有实际推进的开发设想或仅靠未来升值的持有，不应未经核对就当作合资格项目。

建议从真实开发合同、资金用途、工程范围和审批状态入手，不要只看物业面积及租金预测。商业可行性和移民资格应分别评估，项目失败风险并不会因签证用途而消失。

通过基金或公司投资有什么变化

现行指引对房地产管理基金或通过新西兰公司进行开发有具体要求，包括资金投向、当地实体和持有关系。公司或基金外壳并不会把原本不合资格的个人用途自动转成合资格投资。

涉及国际资产配置时，可计入金额也可能受新西兰合资格部分的比例限制。应取得底层项目、投资比例和持有结构说明，不能只把认购金额全数填入申请。

如果地块属于敏感土地，还需证明已经取得对应同意或适用豁免。应让房地产及移民专业人士使用同一组真实文件，避免各自假定另一方已经完成核查。

税务不是取得购房同意后就确定

新西兰税务局：个人税收居民判定说明，个人税收居民身份与签证身份不同，永久住所和其他事实会影响判断。房屋实际使用、家庭居住和经济联系，可能需要在税务层面评估。

因此，不能将“可以购买住宅”写成“购买后不会成为税收居民”，也不能反过来断言买任何房必然立即触发同一税务结果。应按完整情况取得专业意见。

如果家庭目前主要住在境外，可以先记录计划用途和真实行程，今后情况改变再更新。税务分析需要事实，不应为了保持某种预设答案而将自住房使用写成空置投资。

作决定前需要什么文件

建议分别建立住宅购买档案与签证投资档案，记录资金来源、付款、许可和资产用途。若某份材料同时与两项事务有关，可以交叉引用，但不要因此认定支出可以重复计入。

在报价或付款前，至少要能回答：土地走哪条审批途径、购入主体是谁、房屋是否自用、投资资金另放哪里、后续由谁监督条件。未解决的问题应形成清单，不靠销售预测代替结论。预算亦应预留建造变更、管理和维护支出，不把未来租金或房价上涨作为必然能够支付签证投资的资金来源。

卓越移民 PremierVisa Group在香港及深圳设有公司，提供全球移民服务，目前重点关注澳洲。我们可帮助家庭把住宅需求、身份投资及资料安排分别整理，购地权限、交易合同和税务判断应由相应专业人士核实，不将购房便利宣传为投资资格或批准保证。

资料查阅日期：2026年9月30日。具体土地交易与投资资格须以实际物业、用途及现行规则核对。