夫妻共有资产获认可，就能联名买楼做香港投资移民吗？持有结构与住宅金额分开核对

资料核对：2026-10-01。本文为政策资料解读，个案要求以主管机关最新公布及正式决定为准。

夫妻共同持有一套物业，在香港新资本投资者入境计划的净资产审查中获计入部分价值，是否代表之后夫妻联名购买香港住宅，也必然可以作为计划投资？不能把两个阶段的规则直接等同。前者证明申请人原本拥有多少合资格净资产，后者审查计划下实际购入及维持的投资。

这个区别会影响购买人、持有结构、成交价格和可计入金额。家庭在签署买卖文件之前，应先确认打算怎样持有物业及用于哪一阶段，而不是买完后才发现自己套用了另一项规则。

家庭共有资产规则解决的是前期资产证明

新计划官方常见问题说明，与指定家庭成员共有的资产，可以在净资产审查中考虑属于申请人绝对实益拥有的相应份额。这并不等于整套家庭资产都属于主申请人。

例如，一项资产确有一半权益属于申请人，另一半属于配偶，不能只因为两人共同申请家庭安排，就把配偶部分也直接当作主申请人的全部个人权益。

若权属比例并不明确，或者不是平均分配，官方有相应证明及法律承诺安排。不能凭一句“家里的钱都由我管理”，代替对真实权利及比例的证明。

投资阶段另有房地产持有要求

官方投资规定页面就房地产列明，须由申请人本人、其名下独资业务，或其为唯一股东的公司等合适方式持有，具体仍须符合计划规则。

因此，家庭共有净资产份额可以获考虑，并不代表投资阶段任何联名或合伙结构都自动符合。拟由夫妻、子女或其他人共同登记的，应在承诺交易前把完整结构交给专业人士及计划办公室核对。

本文不以一句“可以联名”概括所有安排，也不建议为了申请而自行把亲属权益改写成个人独有。法律登记、实际权益及资金安排必须相互一致。

如果拟用公司持有，也不能只看申请人是否担任董事。董事身份与唯一股东不同；有其他股东的企业，不能因为申请人负责管理就直接当作其全资公司。

三千万元成交价，不等于三千万元都能计入

按目前适用安排，对于二〇二五年九月十七日或之后完成购买的住宅，单一物业成交价门槛为三千万港元；住宅投资计入计划的金额，仍受一千万港元上限约束。

房地产整体可计入上限为一千五百万港元，住宅部分包含在这个总额之内。不能把住宅一千万与房地产整体一千五百万相加，写成所有物业合计可计入二千五百万。

例如，只购入一套符合条件、没有借款的三千万元住宅，不能因为成交价达到三千万，就声称已完成整个计划的三千万投资要求。住宅可计入上限及其他投资要求仍须分别处理。

这种数字差异说明了为什么购买预算与计划认可金额不能混为一谈。家庭可能实际支付较高楼价，但计划审查只按适用规则认可其中的金额。

两套较便宜住宅不能简单加成一套

现行住宅条件指向单一物业的成交价格。购买两套各一千五百万元住宅，不能仅凭总支出达到三千万，就自行认定与购买一套三千万元住宅完全相同。

如果交易涉及合并单位、多个登记单元或复杂产权，须先核对究竟如何按单一物业要求处理，而不是由买方自己将总价合并成一个数字。

同样，购入物业的一部分权益，也不能仅拿整项物业宣传价格替代对真实交易及持有安排的核查。应向负责人士提供实际买卖协议和拟登记结构，避免只问一个脱离事实的概括问题。

商住混合用途不能一律按非住宅计算

官方将部分用作住宅的多用途房地产纳入相关住宅要求。看到物业含有商铺或办公室，并不意味着可以忽略其中的住宅用途。

家庭考虑商住楼宇时，应把实际法律用途及交易文件交给负责律师核对。房产广告写“投资物业”或“商业机会”，不等于已经确定计划中的物业类别。

对于纯非住宅房地产，规则在物业数量等方面有不同安排，但仍受整体上限及其他条件限制。不能把适用于商业或工业物业的部分说明直接复制到住宅购买方案。

旧交易要看完成购买的日期

二〇二五年九月十七日前完成的交易仍可能适用先前的价格及计入上限；住宅纳入计划亦有其开始日期。因此，应核对具体完成日期及当时适用条件。

广告刊登日、付订金日、签订临时协议日和完成购买日未必相同。官方页面说明以完成购买日期视作投资房地产的日期，不宜任选对自己最有利的一天。

若交易横跨规则调整日，应请负责律师及会计师根据完整文件确认，而不是只依据银行付款截图决定适用新旧标准。

按揭与亲属出资不能只看账户转款

计划下房地产可考虑的投资涉及净权益；按揭购买即使符合其他条件，也不能把贷款部分当成申请人的自有净投入。这与前期家庭共有净资产的判断仍是不同问题。

如果配偶提供部分资金，应先弄清是赠与、借款、共同购买还是其他实际安排。本文不替家庭选择结构，也不声称写一张赠与声明就可以解决所有权属及审查问题。

款项从申请人账户支付，并不单独证明其绝对实益拥有全部权益。法律文件、出资安排与产权登记如果互相矛盾，需要解释并解决事实问题，而不是只保留看起来最有利的流水。

费用不应塞进物业认可金额

印花税、佣金及相关费用不因与买房有关，就自动成为计划认可的投资。官方常见问题明确区分购买或处置资产产生的费用与承诺投资。

因此，家庭预算可同时列出楼价、自有资金、贷款和交易费用，但不要把这些栏目全部相加后写成一个“可计入投资”数字。支付总额与符合计划要求的金额需要各自核对。

物业估值亦有用途差别。前期净资产估值、真实成交价及投资阶段净权益不是可以任意互换的三个数字，较高的一项不一定能够替代规则指定的计算基础。

家人同时准备各自申请时，同一项共有权益也不应被两人都完整当作个人资产。应分别说明每个人真实持有的部分，并由会计师核对相应资料；家庭总财富足够，不等于每位申请人均已满足个人条件。

如果家庭决定先买自住房、以后才考虑计划，应先了解该物业的购买日期、持有方式及投资时限是否适用。不能仅因为房子位于香港，就保证日后一定能够纳入计划。

完成购买后仍须保持资料可追踪

投资审查需要相应房地产购买证明及相关文件，例如土地登记资料，并由受聘执业会计师协助出具规定文件。登记完成不等于计划办公室已经认可投资。

之后若产权、实益拥有权或按揭发生变化，也涉及持续合规及报告要求。不要以为最初审查完成，便可随意加入亲属为共有人而无需再核对影响。

卓越移民 PremierVisa Group建议，在付订金前先把“谁真正拥有、怎样登记、什么日期完成、能够计入多少”四件事写清楚。家庭共有资产规则能帮助解释前期财富，但不能替代对香港实际投资结构的逐项审查。

官方参考来源

• 新资本投资者计划常见问题（查阅：2026-10-01）
• 投资规定及房地产注释（查阅：2026-10-01）

封面说明：讨论房地产投资尽职调查（AI生成情景配图）