移民加拿大后境外房屋继续出租，租金没汇入加拿大也要申报吗

资料核对：2026-10-01。本文为政策资料解读，个案要求以主管机关最新公布及正式决定为准。

搬到加拿大以后，香港或内地原有房屋继续出租，租金也继续留在当地账户。这种安排方便偿还按揭，却不能单凭“钱没有汇到加拿大”，判断加拿大报税时不用处理。

对已成为加拿大税务居民的个人，境外出租收入属于需要审视的全球收入。真正要分清的是居民期间、收入归属、可扣费用和境外税款，而不是钱最后在哪一家银行。

先确定哪一段期间属于加拿大居民

CRA新移民首次报税说明要求居民期间报告全球来源收入，并以加元处理。成为居民前后的期间，需要根据真实日期及适用规则区分。

例如年中迁居，不能直接把全年租金全部当作居民期间收入，也不能因租约在迁居前签订，就把迁居后的租金一并排除。旧租约持续履行，与每段时间取得出租收入是不同问题。

准备资料时，应把租约起止、实际出租期间、欠租或预收情况，与税务居民起点放在一起。若日期跨月，交由报税人员按实际情况处理，不自行用一个粗略月份比例代替。

留在境外付按揭，仍要先看租金总额

租客直接把租金转到境外贷款账户，或由家人代收后支付管理费，都不表示这部分出租活动不存在。资金用途不能把已取得或应计的收入自动变成零。

可以按物业记录租客应付租金、代理代扣项目、实际到账及后续支出。银行净入账数有助核对，但通常不能单独说明全年总收入与每项费用。

如果代理只提供“本月净转给业主多少”，应索取能分别看见租金和扣费的明细。否则日后很难分清是管理费、维修费、按揭还款，还是租客仍欠款。

租约中若还有押金、预付租金、维修补偿或提前解约款，也应分别标明，不把所有入账都统一叫作当月租金。保存合同中相关条款，才能解释款项用途与是否需要返还。

同理，租客替业主支付一笔账单，或以服务抵租，也不能只因为没有现金流入就忽略。应把实际安排完整交给报税人员，而不是只交一份经过筛选的银行记录。

通常按应计方法，而非只看收款日

CRA出租收入指引说明，通常按应计方法计算出租收入，即关注收入赚取及费用发生的期间。只有符合特定条件时，才可使用现金方法。

因此，租客把十二月租金延迟到一月支付，不能不加分析就从上一年度删去。相反，预收未来月份租金，也应交代其对应期间，让税务人员按适用规则判断。

家庭可以建立每月应收与实收两栏，欠款另外列示。这样既便于追租，也能避免把收款流水误当成一份已完成的加拿大税务计算。

按揭本金不是当年出租费用

官方指引明确，偿还按揭或贷款本金不能作为出租费用扣除。利息部分则要按相关借款用途及条件判断，不是把每月银行扣款全部填进费用栏。

每年应向贷款机构取得本金与利息拆分记录。若同一贷款后来加借款项，用来支付家庭消费或另一项用途，更不能只因为抵押品仍是出租房，就认定全部新增利息均可抵扣租金。

现金流出现亏损，也不代表税务上一定出现同样亏损。大额本金还款减少了账户现金，却不是同等金额的可扣费用，这一点对首次加拿大报税尤其重要。

维修与改良要分开，不能都叫装修费

出租指引区分当期费用与资本性支出。恢复正常状态的某些维修，与延长使用年限或超过原状的改良，可能需要不同处理，不能见到承包商发票就全部在当年扣除。

请供应商在报价或发票中写清实际工程内容，例如修复某处损坏，还是增加新设施。只有“装修一批”几个字，很难支持费用性质判断。

资本性支出也不代表资料可以丢掉，它可能影响成本或折旧等后续计算。是否申报资本成本折旧及其日后影响，应交由税务人士分析，本文不把折旧包装成人人都应使用的节税步骤。

自用部分与出租部分需要合理区分

一套房同时供家人使用和出租时，相关费用不能未经分配就全部作为赚取租金的支出。应保留出租面积、使用时间和费用性质，让分配有合理依据。

例如整套物业的年度保险，与仅为出租房间发生的某笔支出，可能不适合用同一种比例处理。也不能因为家人在加拿大生活，就把境外所有住宅开销都说成出租费用。

若主要只是与亲友分摊成本，是否构成通常意义的出租活动及能否申报亏损，还需要独立判断。收到钱并不自动意味着可以扣除该房屋的全部开销。

共同持有房屋，收入归属不能任意选择

CRA指引说明，业主报告出租收入或损失，共有人按所有权份额处理相应净收入或损失。家人谁代收租、谁负责联络代理，不是自由分配纳税收入的依据。

如果夫妻或其他家人共同持有，应提供产权及份额资料，并说明是否有转让、赠与或贷款安排。涉及家庭成员间交易时，还可能有其他规则，不能只按当年谁的税率较低来决定归属。

填写T776等资料时，也不能把每个格子都简单乘个人份额。官方对整项物业总收入与共有人净额有不同填写说明，应由填表人员逐项核对。

境外已经交税，不等于加拿大无需报告

CRA境外税收抵免指引说明，符合条件的境外所得税可以按规则抵减加拿大相应税款，并需要留意税收协定。

抵免不是把所有在境外支付的税费原额退回。税款性质、所属收入、国家或地区及加拿大对应税额都会影响计算；物业税、管理费与所得税不能仅因都写着“税费”就填在同一位置。

应保留境外申报表、评税通知和实际缴税证明，注明覆盖年度。若境外后续更正或退税，也应通知加拿大报税人员，不能一直沿用已经改变的税款数字。

原币账簿和加元计算要能对得上

境外物业账单通常使用港币、人民币或其他货币，而加拿大报税须按适用方式转换为加元。保留原币金额、日期及换算依据，能让收入费用之间的差异得到解释。

不要只保存某次汇款后收到的加元金额，再反推整年出租结果。汇款可能合并多个月租金、扣除手续费，也可能使用与收入确认日期不同的汇率。

如果代理按当地财政年度出报表，与加拿大个人日历年度不同，应取得月份明细。否则直接复制一个年度总数，可能把不属于该申报年度的收入和费用带进去。

T1135与出租所得税申报要分别完成

CRA T1135问答指出，境外财产收入申报不以资产是否达到信息报告门槛为前提。首次成为居民年度的T1135例外，也不自动免除租金收入申报。

因此可以分成两张工作表：一张计算出租收入和费用，另一张供判断财产信息申报。两张表涉及同一物业，但用途不同，不能完成其中一项就认为全部办妥。

准备给报税人员的资料，最好按每一物业分别放入租约、月度收支、贷款利息拆分、产权份额和境外税务文件。涉及公司持有、短租服务或用途改变时，应另作说明，不把复杂经营套进普通个人长租例子。

卓越移民 PremierVisa Group可协助家庭衔接移居日程和资料准备。境外房屋继续出租可以与加拿大生活并行，但收入、费用和已缴税款需要各有依据，再由跨境税务人士落实申报。

官方参考来源

• CRA新移民居民期间全球收入（查阅：2026-10-01）
• CRA T4036出租收入指南（查阅：2026-10-01）
• CRA S5-F2-C1境外税收抵免指引（查阅：2026-10-01）
• CRA T1135收入与信息申报区别（查阅：2026-10-01）

封面说明：家庭整理移居预算（AI生成情景配图）